양도세 장기보유특별공제는 1세대 1주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 살았다면 보유 연 4%, 거주 연 4%씩 최대 80%까지 양도차익을 깎아 주는 제도입니다. 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안이 국회를 통과하면 2028년 양도분부터 보유 공제가 줄고, 2029년부터는 거주 기간만으로 연 8%씩 공제합니다.
최대 80%라는 숫자는 그대로입니다. 달라지는 것은 누가 그 80%를 받느냐입니다. 10년 넘게 산 집은 공제가 유지되고 양도가액 30억 원 이하면 기본공제까지 늘지만, 살지 않은 기간은 공제에서 빠지고 차익이 큰 집에는 공제 한도가 생깁니다. 아래에서 같은 집을 거주 기간과 매도 시점만 바꿔 세액을 계산해 비교했습니다.
목차
양도세 장기보유특별공제 핵심 기준 한눈에 보기
| 구분 | 현재 기준 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 비과세 한도 | 1세대 1주택 양도가액 12억 원 이하 | 12억 원을 넘으면 초과분 비율만큼만 과세(소득세법 제89조 제1항 제3호) |
| 1주택 공제(표2) | 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%), 최대 80% | 보유 3년 이상, 거주 2년 이상일 때만 적용 |
| 일반 공제(표1) | 3년 6%에서 연 2%p씩, 15년 이상 최대 30% | 거주 2년 미만 1주택과 다주택자에 적용 |
| 2027년 양도분 | 공제율은 현행 유지 | 10년 이상 거주·양도가액 30억 원 이하면 기본공제 250만 원 → 2,500만 원 |
| 2028년 양도분(정부안) | 거주 연 6% + 보유 연 2%, 최대 80% | 공제액 한도 20억 원 신설 |
| 2029년 이후(정부안) | 거주 연 8%만, 최대 80% | 보유 공제 폐지, 비거주 주택 공제 배제, 한도 10억 원 |
| 비사업용 토지 | 2028년 양도분부터 공제 배제(정부안) | 지금은 일반 공제(최대 30%) 가능 |
| 기간 계산 | 잔금 청산일 기준(그 전에 등기하면 등기 접수일) | 계약서 작성일이 아님(소득세법 시행령 제162조) |
1세대 1주택 고가주택은 12억원 초과분에만 과세됩니다
1세대 1주택은 양도가액 12억 원까지 비과세입니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 12억 원을 넘으면 전체 양도차익 가운데 12억 원 초과분이 차지하는 비율만큼만 과세하고, 장기보유특별공제도 이렇게 걸러진 과세 대상 양도차익에 적용합니다(소득세법 시행령 제160조).
과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
용어 설명: 양도차익은 판 금액에서 산 금액과 취득세·중개수수료 같은 필요경비를 뺀 금액입니다.
10억 원에 사서 25억 원에 팔면 양도차익은 15억 원이지만, 과세 대상은 그중 12억 원 초과분 비율(13억 ÷ 25억 = 52%)인 7억 8,000만 원입니다. 공제율은 이 금액에 곱합니다.
고가주택은 공제율 1%p 차이가 과세 대상 양도차익 7억 8,000만 원 기준으로 780만 원의 공제 차이가 됩니다. 매도 계약 전에 과세 대상 양도차익부터 계산해 두는 편이 낫습니다.
현행 공제율은 보유·거주 합산 최대 80%입니다
1세대 1주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했다면 소득세법 제95조 제2항의 표2를 적용합니다. 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 더하므로 10년 보유·10년 거주면 80%입니다. 거주 2년 이상 3년 미만은 8%를 인정합니다.
거주가 2년이 안 되면 표2를 쓸 수 없고, 다주택자와 같은 일반 공제(표1)로 내려갑니다. 일반 공제는 3년 6%에서 시작해 1년에 2%p씩 늘어 15년 이상 30%가 최대입니다. 그래서 10년을 보유했어도 거주 기간이 없으면 공제율은 80%가 아니라 20%입니다.
거주 2년을 몇 달 앞두고 있다면 그 기간을 채운 뒤 파는 편이 유리합니다. 10년 보유 기준으로 공제율이 20%에서 48%로 뛰기 때문입니다.
공제율을 결정하는 네 숫자
보유 3년에 하루라도 모자라면 공제가 없고, 거주 2년이 안 되면 일반 공제(최대 30%)로 내려갑니다.
장기보유특별공제는 보유 3년 이상부터 시작합니다. 기간은 계약일이 아니라 잔금 청산일(그 전에 등기했다면 등기 접수일)로 세므로, 계약일로 세면 하루 차이로 공제를 통째로 놓칠 수 있습니다.
보유기간과 거주기간이 어긋나면 공제율이 크게 깎입니다
보유기간은 취득일부터 양도일까지, 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 1주택 공제(표2)를 받으려면 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다(소득세법 시행령 제159조의4). 두 기간은 따로 판정하므로, 10년 가진 집이라도 거주가 2년이면 보유 40%에 거주 8%만 더해 48%입니다.
주민등록만 옮기고 실제로 살지 않았다면 거주기간으로 인정받지 못합니다. 세무서는 관리비·공과금 납부 내역이나 카드 사용 지역으로 실제 거주를 확인하기도 하고, 거주가 인정되지 않으면 표2 대신 일반 공제가 적용됩니다.
전입일과 실제 이사일이 다르다면 신고 전에 실제 거주를 입증할 자료(관리비·공과금 납부 내역, 카드 사용 내역)부터 챙기는 편이 안전합니다. 중간에 이사했다가 다시 들어온 경우 거주기간은 각 기간을 합산하고, 다른 사람에게 임대한 기간은 보유기간에는 들어가지만 거주기간에서는 빠집니다.
10년 보유, 거주 기간만 다를 때
10년 보유, 거주 0년
- 1주택 공제(표2) 적용 불가
- 일반 공제(표1) 20%
- 과세 대상 양도차익 7억 8,000만 원 중 1억 5,600만 원 공제
10년 보유, 10년 거주
- 보유 40% + 거주 40%
- 합산 공제율 80%
- 같은 조건에서 6억 2,400만 원 공제
가정 사례: 10억 원에 사서 25억 원에 판 경우입니다. 세액 차이는 아래 계산 표에서 볼 수 있습니다.
2028년부터 보유 공제가 줄고 2029년엔 거주 공제만 남습니다
재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심의 ‘장기거주 공제’로 바꾸는 내용입니다. 양도세 개편은 1년 유예한 뒤 2028년과 2029년 두 단계로 시행하며, 국회를 통과해야 확정됩니다.
최대 공제율 80%는 유지됩니다. 2028년 양도분은 거주 연 6%(최대 60%)와 보유 연 2%(최대 20%)를 더하고, 2029년 양도분부터는 거주 연 8%(최대 80%)만 남습니다. 살지 않은 기간에 대한 공제는 없어지고, 비거주 주택은 공제에서 빠집니다.
새로 생기는 장치도 두 가지입니다. 양도차익이 큰 주택에는 공제액 한도가 생겨 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원을 넘게 공제받을 수 없습니다. 반대로 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택은 2027년 양도분부터 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 늘어납니다.
| 구분 | 2027년까지(현행) | 2028년 양도분 | 2029년 이후 양도분 |
|---|---|---|---|
| 보유 공제 | 연 4%(최대 40%) | 연 2%(최대 20%) | 폐지 |
| 거주 공제 | 연 4%(최대 40%) | 연 6%(최대 60%) | 연 8%(최대 80%) |
| 최대 공제율 | 80% | 80% | 80% |
| 공제액 한도 | 없음 | 20억 원 | 10억 원 |
| 기본공제(10년 이상 거주·양도가액 30억 원 이하) | 250만 원(2027년 양도분부터 2,500만 원) | 2,500만 원 | 2,500만 원 |
| 거주 2년 미만 1주택 | 일반 공제 연 2%(최대 30%) | 보유 연 1%(최대 15%) | 공제 없음 |
공제는 이 순서로 ‘보유’에서 ‘거주’로 옮겨 갑니다
- 2027년까지 (현행)보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%. 2027년 양도분부터 10년 이상 거주·30억 원 이하면 기본공제 2,500만 원
- 2028년 1월 1일거주 연 6% + 보유 연 2%, 최대 80%. 공제액 한도 20억 원
- 2029년 1월 1일거주 연 8%만, 최대 80%. 보유 공제 폐지, 한도 10억 원
2026년 8월 3일 정부안입니다. 국회를 통과해야 확정되므로 매도 전에 통과 여부와 최종 비율을 확인하세요.
개편의 방향은 ‘오래 가진 집’이 아니라 ‘오래 산 집’을 보호하는 쪽입니다. 10년 이상 살았다면 개편 뒤에도 공제율 80%가 그대로이고 기본공제가 늘어 세금이 오히려 줄어듭니다. 거주 기간이 짧거나 없는 집은 2027년 말까지 파는 것과 2029년 이후 파는 것의 세액 차이가 커집니다. 그래서 개편 전 매도가 유리한 쪽은 거주 기간이 짧은 집이고, 10년 이상 산 집은 서두를 이유가 없다고 판단합니다.
같은 개편안에 담긴 종합부동산세 변화는 종부세 1주택 기준 14억 글에서 따로 정리했습니다.
양도세 장기보유특별공제 계산 — 거주 기간·매도 시점별 세액
가정 사례로 같은 집을 두고 거주 기간과 파는 해만 바꿔 세액을 계산했습니다. 실제 인물의 사례는 아니며, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 10억 원에 사서 10년 보유한 뒤 25억 원에 파는 경우이고, 필요경비는 0원으로 단순화했습니다. 세액은 양도소득세에 지방소득세 10%를 더한 금액입니다.
- 양도차익: 25억 원 − 10억 원 = 15억 원
- 과세 대상 양도차익: 15억 원 × (25억 원 − 12억 원) ÷ 25억 원 = 7억 8,000만 원
- 장기보유특별공제: 7억 8,000만 원 × 공제율(한도 적용)
- 과세표준: 과세 대상 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제(250만 원, 요건을 채우면 2,500만 원)
- 세액: 과세표준 × 세율(6~45%) − 누진공제, 여기에 지방소득세 10% 추가
| 거주 기간 | 2026년 양도(현행) | 2027년 양도 | 2029년 이후 양도(정부안) |
|---|---|---|---|
| 10년 거주 | 공제율 80% · 4,223만 원 | 공제율 80% · 3,345만 원 | 공제율 80% · 3,345만 원 |
| 2년 거주 | 공제율 48% · 1억 4,883만 원 | 공제율 48% · 1억 4,883만 원 | 공제율 16% · 2억 6,201만 원 |
| 거주 안 함 | 공제율 20% · 2억 4,760만 원 | 공제율 20% · 2억 4,760만 원 | 공제율 0% · 3억 1,967만 원 |
내 조건으로 계산하기 — 1세대 1주택 양도세
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 가정한 교육용 계산입니다. 2028년 이후 값은 2026년 8월 3일 정부안 기준이며 국회 심의에서 바뀔 수 있습니다. 보유 2년 미만 단기 세율, 조정대상지역 취득분의 거주 요건, 공동명의, 필요경비 인정 여부는 반영하지 않았습니다. 확인일 2026-09-21.
위 조건에서 2년 거주한 집을 2029년 이후 팔면 2027년에 팔 때보다 세금이 1억 1,318만 원 늘어납니다. 반대로 10년 거주한 집은 2027년부터 기본공제가 늘어 2026년에 팔 때보다 878만 원 줄어듭니다. 정부안이 국회에서 바뀔 수 있으니 확정 뒤 다시 계산해야 합니다.
내 상황별로 보면
정부안 기준입니다. 국회 통과 뒤 최종 비율로 다시 계산해야 합니다.
공제액 한도는 차익이 아주 큰 집에서만 걸립니다. 정부 예시처럼 10억 원에 사서 10년 살고 30억 원에 팔면 공제액이 9억 6,000만 원이라 한도(10억 원) 안에 듭니다. 20억 원에 사서 10년 살고 60억 원에 팔면 공제액이 25억 6,000만 원으로 계산되지만 2029년 이후에는 10억 원만 인정돼, 세액이 2027년 약 2억 5,499만 원에서 약 10억 1,523만 원으로 늘어납니다.
비사업용 토지는 2028년부터 공제 대상에서 제외됩니다
정부안(상세본 95쪽)에 따르면 비사업용 토지는 2028년 1월 1일 양도분부터 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 지금은 일반 공제(연 2%, 최대 30%)를 받을 수 있습니다.
비사업용 토지는 나대지나 잡종지처럼 용도에 맞게 직접 쓰지 않은 땅입니다. 지금도 기본세율에 10%p를 더한 세율이 적용되는데, 정부안은 이 추가세율을 10%p 더 올리는 내용도 담았습니다.
2027년까지 팔면 일반 공제를 받을 수 있지만, 2028년 이후에는 공제 없이 과세되고 추가세율 인상안까지 통과되면 부담이 더 커집니다. 오래 보유한 비사업용 토지라면 2027년 안에 파는 경우와 그 뒤에 파는 경우의 세액부터 따져 보는 편이 낫습니다.
다주택자가 공제를 적용할 때 자주 틀리는 지점입니다
다주택자는 표2(최대 80%)가 아니라 일반 공제(표1)를 적용받아 연 2%, 최대 30%까지만 공제됩니다. 1주택 기준인 80%를 그대로 넣어 계산하면 세액이 크게 줄어 보여 과소신고로 이어집니다. 다주택자라면 공제율보다 중과 대상인지부터 먼저 확인해야 합니다. 중과 대상이면 공제 자체가 없기 때문입니다.
정부안에서는 다주택자 공제도 거주 기준으로 바뀝니다. 2029년 양도분부터는 2년 이상 거주한 주택만 연 2%(최대 30%)를 공제하고, 거주하지 않은 주택은 공제가 없습니다. 2028년 양도분은 거주 연 2%(2년 이상 거주 시, 최대 30%)와 보유 연 1%(최대 15%) 중 높은 쪽을 적용합니다.
조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2026년 5월 10일 다시 시작됐고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 정부안은 2027~2028년 중과세율을 한시로 낮추지만(2주택 +20%p → 2027년 +5%p, 2028년 +10%p), 중과가 없어지는 것은 아니라고 밝혔습니다.
홈택스 모의 계산은 3단계로 진행합니다
국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산을 쓰면 현행 기준 세액을 확인할 수 있습니다. 정부안은 아직 반영되지 않으므로, 2028년 이후 매도를 생각한다면 위 계산기 결과와 함께 보는 편이 안전합니다.
홈택스 모의 계산 3단계
결과는 참고용입니다. 필요경비나 거주 인정 여부처럼 판단이 필요한 부분은 신고 전에 세무대리인 검토를 받는 편이 안전합니다.
신고 후 해명 요청을 받았을 때 밟는 절차입니다
신고 뒤 국세청에서 해명자료 제출 안내를 받으면 안내문에 적힌 기한 안에 증빙을 내야 합니다. 기한과 제출 서류는 안내문마다 다르므로 안내문부터 확인합니다.
해명이 받아들여지지 않아 과세예고 통지를 받았다면 통지받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다(국세기본법 제81조의15). 공제율 계산의 근거는 소득세법 제95조 조문에서 직접 확인할 수 있습니다.
해명 기한을 넘기면 고지로 넘어가 가산세가 붙을 수 있습니다. 다툴 내용이 있더라도 기한 안에 회신부터 하는 편이 낫습니다.
한눈에 확인하는 5단계 체크리스트
신고나 매도 전에 아래 다섯 가지를 먼저 확인하면 공제율을 잘못 넣는 실수를 줄일 수 있습니다.
신고 전 확인할 5단계
- 보유 일수 계산잔금 청산일(또는 등기 접수일) 기준으로 취득일과 양도일을 셉니다
- 거주 2년 여부거주 2년이 안 되면 1주택 공제(표2) 대신 일반 공제로 계산합니다
- 12억원 초과분 산정양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액으로 과세 대상을 구합니다
- 필요경비 증빙취득세·중개수수료 영수증과 보일러·샷시 교체 같은 자본적 지출 증빙을 모읍니다
- 매도 시점 비교2027년 말 전후로 세액이 얼마나 달라지는지 위 계산기로 확인합니다
도배·장판처럼 원래 상태를 유지하는 비용은 필요경비로 인정되지 않습니다.
보일러 교체 비용은 필요경비로 인정되지만 싱크대 교체나 도배 비용은 공제 대상에서 제외돼요. 단순 인테리어 비용을 계산에 포함했다가 추징당하지 않으려면 적격증빙 영수증을 항목별로 미리 분류해야 해요.
흔히 생기는 오해 3가지
공제율을 잘못 넣는 경우는 대부분 아래 세 가지에서 나옵니다.
첫째 — 오래 보유했다고 무조건 최대 공제율이 되지는 않습니다
80%는 10년 보유와 10년 거주를 모두 채운 1세대 1주택만 받습니다. 거주가 2년이 안 되면 일반 공제로 내려가 10년을 보유해도 20%이고, 정부안대로면 2029년부터는 살지 않은 주택에 공제가 없습니다.
둘째 — 임대를 준 기간은 거주기간에 들어가지 않습니다
임대한 기간은 보유기간에는 들어가지만 거주기간에서는 빠집니다. 주민등록만 옮겨 둔 기간도 실제로 살지 않았다면 인정받지 못하고, 적발되면 공제가 취소되고 가산세가 붙습니다.
셋째 — 개편되면 1주택자 공제가 모두 줄어드는 것은 아닙니다
정부안은 최대 80%를 유지하고 보유 공제만 거주 공제로 옮깁니다. 10년 이상 거주한 1주택은 공제율이 그대로이고 기본공제가 늘어 위 계산처럼 세금이 줄어듭니다. 줄어드는 쪽은 거주 기간이 짧거나 없는 주택과, 공제 한도에 걸릴 만큼 차익이 큰 주택입니다. 개편 소식만 보고 서둘러 파는 판단은 거주 기간을 계산한 뒤에 해도 늦지 않습니다.
편집팀 노트 — 정부안과 소득세법으로 세액을 계산하며
개편안을 '공제 축소'로만 읽으면 판단이 틀어집니다. 같은 25억 원짜리 집이라도 10년 산 집은 세금이 줄고, 살지 않은 집은 늘어납니다. 차이를 만드는 변수는 보유기간이 아니라 거주기간입니다.
계산 표를 만들면서 가장 크게 갈린 곳은 거주 2년 구간이었습니다. 지금은 보유 40%에 거주 8%가 붙어 48%지만, 2029년 이후에는 16%로 내려가 같은 집의 세액이 1억 원 넘게 늘어납니다. 공제 한도는 차익이 수십억 원인 집에서만 실제로 걸립니다.
양도세 장기보유특별공제 자주 묻는 질문
거주하지 않고 보유만 한 주택도 공제를 받을 수 있을까요
지금은 일반 공제(연 2%, 최대 30%)를 받을 수 있습니다. 정부안대로면 2029년 양도분부터 거주하지 않은 주택은 공제에서 빠집니다.
개편 전에 파는 게 무조건 유리한가요
아닙니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택은 2027년부터 기본공제가 2,500만 원으로 늘어 오히려 세금이 줄어듭니다. 거주 기간이 짧은 주택은 2027년 말까지 파는 쪽이 유리할 수 있습니다.
공제 한도는 누구에게 적용되나요
공제액이 한도를 넘을 만큼 차익이 큰 주택만 영향을 받습니다. 정부 예시처럼 10억 원에 사서 10년 살고 30억 원에 팔면 공제액은 9억 6,000만 원으로 2029년 한도(10억 원) 안입니다.
주소를 다른 곳으로 옮겼다가 재전입하면 거주기간은 어떻게 계산할까요
실제로 거주한 기간을 각각 합산합니다. 다른 사람에게 임대한 기간은 빠집니다.
보유기간이 3년에서 단 하루 부족하면 공제받지 못할까요
그렇습니다. 보유 3년을 하루라도 채우지 못하면 양도세 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.
핵심 요약
지금은 1세대 1주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 살면 보유 연 4%, 거주 연 4%씩 최대 80%를 공제하고, 거주가 2년 미만이면 일반 공제(최대 30%)로 내려갑니다.
정부안이 통과되면 2028년부터 보유 공제가 줄고 2029년에는 거주 연 8%만 남습니다. 최대 80%는 유지되지만 살지 않은 주택은 공제가 없어지고 공제액 한도(2029년 10억 원)가 생깁니다. 10년 이상 산 주택은 오히려 기본공제가 늘어나므로, 매도 시점은 거주 기간을 기준으로 계산해 보고 정하는 것이 맞습니다. 특히 거주 2년 이하라면 2027년 말까지의 매도를 먼저 따져 봐야 합니다.
공식 자료 확인하기
- 재정경제부 — 2026년 세제개편안 보도자료·상세본(2026.8.3)
- 재정경제부 — 한눈에 보는 2026년 세제개편안·부동산 세제 FAQ
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제95조(장기보유특별공제)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조(1세대 1주택 비과세)
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제160조(고가주택 양도차익)
- 국세청 홈택스 — 양도소득세 모의계산·신고
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